Недвижимость оценивают для получения сведений о реальной ее стоимости с целью:
- использования объекта в качестве взноса в уставный капитал;
- постановки на баланс юридического лица;
- страхования;
- передачи в залог при кредитовании;
- переоценки имущества;
- купли-продажи;
- определения величины ущерба;
- получения дохода (арендной платы) и так далее.

Основные методы и подходы оценки объектов недвижимости:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
 

Доходный подход

В соответствии с данной методикой стоимость объекта недвижимости определяется потенциальным доходом, который может быть получен от его использования. Основной недостаток метода – субъективность оценок будущих доходов.
Вычисления производятся методом дисконтирования денежных потоков и методом прямой капитализации. Первый подход предполагает корректирование суммы предполагаемой прибыли в течение срока эксплуатации объекта на ставку дисконта. Второй – основывается на постоянстве получаемого дохода или неизменности его прироста в одном временном промежутке.

Затратный подход

Суть метода – определить стоимость восстановления либо создания аналогичного объекта с учетом его износа. Подход наиболее эффективен при строительстве новых объектов недвижимости, определении стоимости строений для его страхования или налогообложения.

Применение метода ограничено. Например, оценить дом с участком будет проблематично из-за особенностей формирования цен на землю. В элитных районах, как правило, земля очень дорогая, и даже полуразвалившаяся землянка может стоить на порядок дороже, чем добротный просторный дом в пригороде с аналогичными коммуникациями и транспортной инфраструктурой.

 Сравнительный метод

Сущность сравнительного подхода заключается в определении стоимости объекта оценки посредством его сравнения с аналогами. Метод является достоверным при условии, что предмет исследований неуникален. В целях определения реальной стоимости жилья, предназначенного для продажи, данный метод является оптимальным, так как он отражает существующую ситуацию на рынке недвижимости.

В упрощенном виде вычисления выполняются по следующей схеме:

1 – подбор информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости (один район, равное количество комнат, метраж, совпадают тип и возраст дома и прочее). Источники сведений – СМИ (газеты, журналы, Интернет-сайты с объявлениями о продаже жилья). Чем больше аналогов, тем достовернее будет результат;

2 – указанная в объявлении цена делится на метраж. Операция повторяется в отношении каждого объявления. Полученные цифры – это цены 1 квадратного метра;

3 – стоимость 1 кв.м умножается на площадь оцениваемого объекта недвижимости. Можно производить вычисления на основании максимальной или минимальной цены за 1 кв.м, можно учитывать среднюю величину. Соответственно в результате получите максимально и минимально возможные цены или среднюю стоимость объекта недвижимости.

Результат, полученный по данной схеме, поможет определить ориентировочный диапазон цен на жилье.